Avui responem a: Com es regula el lloguer de trasters físics a la comunitat de propietaris. Manca espai per a emmagatzemar?: Descobreix els trasters virtuals.
Llei de Propietat Horitzontal: Lloguer de trasters
La Llei de Propietat Horitzontal es refereix als trasters a larticle 2.2. Aquest diu: “Les normes reguladores de l'arrendament d'habitatge s'aplicaran també (…) [a] als trasters (…)”.
Al seu arrendament has de diferenciar 2 supòsits:
- Quan el traster no és jurídicament independent de lhabitatge. És un “annex”. Aleshores, és allogària sota la regulació de lloguer d'habitatge i no d'ús diferent [al de domicili].
- Quan el traster sí que és independent de la casa. Ser independent implica parlar d'una altra edificació. Aleshores és lloga sota la regulació d'“ús diferent”.
El traster també ha de satisfer les exigencies de seguretat del Codi Tècnic de l'Edificació. Aquest document es defineix a larticle 3.2 de la Llei 38/1999, com “el marc normatiu que estableix les exigencies bàsiques de qualitat dels edificis de nova construcció i de les seves instal·lacions, així com de les intervencions que es realitzin als edificis existents”.
Escrivim des de Barcelona. Per tant, estudiarem el Codi Civil de Catalunya, diferent de la Llei de Propietat Horitzontal.
Es pot prohibir el lloguer de trasters a una comunitat?
Sí, quan els Estatuts de la comunitat incloguin aquest veto de manera clara. El legislador no deixa cap dubte a l'article 11 epígraf b del Codi Civil Català, segons el qual els Estatuts poden contenir regles sobre “les limitacions d'ús i la resta de càrregues dels elements privatius.
Es pot alquilar un traster a un veí?
Sí que li pots llogar el traster perquè es tracta d'algú que ja resideix a la comunitat i, per tant, té accés a les zones comunes de l'edifici.
Abans d'arrendar el traster has de tenir en compte 2 coses:
- On tributa el lloguer de trasters a comunitats de propietaris:
- A l'IVA amb un 21% (model 303).
- A l'IRPF com a rendiment del capital immobiliari percebut pel propietari. És, doncs, el mateix cas que el lloguer d'habitacions.
- Sempre has de revisar que l'escriptura del traster no impedeixi el lloguer.
Lloguer de traster a un veí segons el Codi Civil de Catalunya
| Configuració Jurídica del Traster | És pot alquilar? | Explicació detallada per al ciutadà | Articles clau del CCCat |
| Finca Privativa Independent Posseeix: * Escritura pròpia. * Número de registre de la propietat. * Quota de participació independent. | Sí | Tens la propietat absoluta de lespai. Pots alquilar-ho a qualsevol veí sense demanar permís a ningú. La comunitat no pot prohibir-t'ho, llevat que als Estatuts oficials de l'edifici (inscrits al Registre de la Propietat) hi hagi una norma que prohibeixi expressament el lloguer de trasters. | Article 553-36: “Ús i gaudi dels elements privatius” Epígraf 1. |
| Annex Inseparable Manca de: * Escritura pròpia (està vinculat al pis principal). | Sí | La llei prohibeix que vinguis o hipotequis el traster per separat del pis. No obstant això, et permet llogar el seu ús temporalment. | Article 553-35 “Annexos” |
| Element Comú d'Ús Exclusiu El traster físicament pertany a tota la comunitat. No obstant això, per contracte se t'assigna, com a propietari del teu pis, dret a fer servir i alquilar el traster en exclusiva. | No, tret que les normes de l'edifici autoritzin l'arrendament. | L´ús del traster està blindat i unit al´ús de la teva habitatge. Si tu vius al pis, no pots «desmembrar-ho» per llogar el traster a un veí. L'única excepció: Que el Reglament de Règim Interior o els Estatuts del teu edifici permetin expressament que els veïns es lloguin o s'intercanviïn aquests trasters comuns entre si. Si les normes del teu edifici ho autoritzen, és pot; si no diuen res, la llei ho prohibeix. | Article 553-52.2.b: “Comunitats i subcomunitats per a garatges i trasters” |
Puc llogar el meu traster a una persona aliena a la comunitat?
Sí que és possible arrendar el traster a una persona aliena sempre que:
- Els estatuts de l'edifici no ho prohibeixin expressament.
- Estigui registrat com una finca privativa independent.
Lloguer de traster a una persona aliena a la comunitat:
| Configuració Jurídica del Traster | Es pot alquilar un estrany? | Fonament Legal i Explicació (CCCat) | Articles clau del CCCat |
| Finca Privativa Independent | Sí | Tret que els Estatuts disposin el contrari. | Article 553-36 “Us i gaudi dels elements privatius” |
| Annex Inseparable | No | Els annexos estan lligats indissolublement al destí de l'habitatge. | Article 553-35 “Annexos” |
| Element Comú d'Ús Exclusiu | Mai | Com que es tracta d'un espai la titularitat del qual és de tot l'edifici, el dret d'ús exclusiu mai no es pot separar. | Article 553-52 “Comunitats i subcomunitats per a garatges i trasters” epígraf 2 lletra b |
Segons el Codi Civil Català: Quins són els problemes per llogar un traster a externs?
En primer lloc, una eventual nul·litat del contracte de lloguer. En segon lloc, que la comunitat de propietaris prohibeixi judicialment l'accés al llogater extern, basant-se en la infracció dels estatuts i en motius de seguretat.
| Problema | Descripció del Risc i Efectes Reals | Base Legal Codi Civil Català |
| Us indegut d'un traster | L'única finalitat d'un traster és emmagatzemar objectes. Si un propietari, per exemple, el sotsarrenda com a habitatge, la resta de la comunitat podrà requerir la cessació daquesta activitat. | Article 553-40.2 CCCat Prohibicions i restriccions d'ús dels elements privatius i comuns”. |
| Infracció Estatutària | Quan els Estatuts de la comunitat prohibeixin expressament l'accés o el lloguer a persones aliens a la finca. La comunitat pot emprendre accions legals contra tu. | Article 553-40.2 CCCat Prohibicions i restriccions d'ús dels elements privatius i comuns. |
| Riscs a deixar entrar un estrany a l'edifici | Els veïns poden oposar-se legalment al·legant que es posa en risc la seva seguretat. | Article 553-40.2 CCCat Prohibicions i restriccions d'ús dels elements privatius i comuns. |
| Nul·litat del Contracte | Si el teu traster està inscrit a les escriptures com a annex del teu pis, no te entitat jurídica pròpia. Allogar-ho a un estrany de forma independent és il·legal. | Article 553-40.2 CCCat Prohibicions i restriccions d'ús dels elements privatius i comuns. |
| Desnonament per la Comunitat | Si el traster és un element comú de ledifici, però dús exclusiu del teu pis, la seva desvinculació per lucrar-te amb un tercer extern està totalment prohibida. | Article 553-52 “Comunitats i subcomunitats per a garatges i trasters” epígraf 2 lletra b. |
| Responsabilitat per danys causats pel llogater extern | Quan causi destrosses a les zones comunes, com a propietari respons solidàriament davant la comunitat. | Article 553-40.2 CCCat Prohibicions i restriccions d'ús dels elements privatius i comuns. |
| Eventual insuficiència de la cobertura de l'assegurança de llar quan un tercer és el perjudicat | Quan el contingut pertany a un tercer aliè a la comunitat i hi ha robatoris o incendis pot passar que l'assegurança no ho cobreixi. Contracta un assegurança completa amb Grup Housfy | El CCCat no força a tenir assegurança. Ara bé, els Estatuts de la Comunitat poden obligar-t'hi. |
- Consulta el text íntegre dels articles citats a les 3 taules anteriors:
| Articles del Codi Civil Català sobre lloguer de trasters | |
| 553-35 Annexos | “Es determinin en el títol de constitució com a espais físics o drets vinculats de manera inseparable a un element privatiu, no tenen quota especial i són de titularitat privativa a tots els efectes”. |
| 553-36.1 Us i gaudi dels elements privatius | “"Els propietaris d'elements privatius poden exercir totes les facultats del dret de propietat sense cap altra restricció que els que derivin del règim de propietat horitzontal". |
| 553-40.2 Prohibicions i restriccions d'ús dels elements privatius i comuns | “"La presidència de la comunitat (...) per iniciativa pròpia oa petició d'una quarta part dels propietaris, ha de requerir fefaentment a qui els faci que deixi de fer-los. Si la persona requerida persisteix en la seva activitat, la junta de propietaris pot exercir contra els propietaris i els ocupants de l'element privatiu l'acció per fer-la cessar, que s'ha de cessar. presentada la demanda, (…) l'autoritat judicial ha d'adoptar les mesures cautelars que consideri convenients”. |
| 553-52.2 Comunitats i subcomunitats per a garatges i trasters | “"No hi ha subcomunitat per al local de garatge o trasters en els casos següents: (…) B. Si el local destinat a garatge o trasters es configura com a element comú del règim de propietat horizontal. En aquest cas, l'ús concret de les places d'aparcament o dels trasters no es pot cedir a terceres persones com a independència de l'ús de l'element privat.". |
Aquest escrit aclareix el lloguer de trasters a comunitats de propietaris.
