El cobrament garantitzat del Grup Housfy és un camí molt recomanable per llogar amb la seguretat que necessita un propietari a Espanya a ple 2026.
Vol saber com pactar un contracte d'arrendament sense que li puguin recriminar clàusules abusives? Això tan sols s'aconsegueix mitjançant l'elaboració d'un document legal que contingui un text segur, previsible i equilibrat.
Assolir aquest objectiu no només és possible, és desitjable perquè permet establir un contracte de lloguer segur pels propietaris.
Quina és la definició de clàusula abusiva?
Una clàusula abusiva és, textualment “(…) Estipulació no negociada individualment i tota aquella pràctica no consentida expressament que, en contra de les exigencies de la bona fe, causi un perjudici del consumidor i usuari i un desequilibri important dels drets i obligacions de les parts que formen part del contracte” [1].
Quines característiques té una clàusula abusiva?
Per identificar correctament aquest tipus de disposicions nuls, ens hem de fixar en els següents trets definitoris:
- La inexistència d'un consentiment explícit i lliure per un dels signants.
- La constatació d'un perjudici directe cap al consumidor.
- Ser l'origen d'un desequilibri evident dels drets i obligacions de les parts contractants.
- La pròpia naturalesa dels béns o serveis que són objecte del contracte.
- Els circumstàncies concurrents i de context al moment exacte de la seva celebració.
- Pot figurar directament al llarg del redactat principal o dins d'un altre document annex del qual depengui [2].
Quines conseqüències tenen les clàusules abusives al lloguer?
Incloure criteris fora de la llei genera greus implicacions a l'esfera de l'arrendament:
- Des del punt de vista legal [3]: No han de ser al contracte perquè parlem d'una clàusula nul·la de ple dret del lloguer. El legislador determina clarament que: “Les clàusules abusives es tindran per no posades. El jutge declararà la nul·litat de les clàusules abusives incloses al contracte, el qual, no obstant això, continuarà sent obligatori per a les parts en els mateixos termes, sempre que pugui subsistir sense aquestes clàusules”.
- Des del punt de vista personal: Aquestes pràctiques trenquin de manera immediata la imprescindible confiança mútua entre llogater i propietari.
Quines són les condicions de validesa del contracte de lloguer segons la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU)?
Per garantir la correcció jurídica, cal respectar escrupulosament els elements formals. Les condicions per a la validesa del contracte lloguer d'acord amb la LAU constin detallades a la taula següent:
| Article 37 de la LAU: Elements mínims del contracte d'arrendament |
| • Identitat dels contractants: Dades completes del propietari i del llogater. |
| • Identificació de la finca: Descripció física i de dades registrals de l'habitatge arrendat. |
| • Durada pactada: Terminis mínims legals (5 anys si el propietari és persona física, 7 anys si és empresa). |
| • Renda inicial: L'import econòmic fixat i acordat com a pagament mensual pel lloguer. |
Fixar la fiança en un mes per a habitatge i de dos per a “ús diferent” són clàusules abusives?
No, de cap manera. Els terminis estipulats són estrictament els legals.
L'única circumstància que faria la fiança abusiva no deriva de la seva natura, sinó del fet que limport duna garantia complementaria exigida fos equivalent a més de dos mesos de lloguer addicionals (superant els límits de la LAU).
Per què per ella mateixa la fiança d'arrendament no és abusiva?
- És una obligació fixada a larticle 36.1 de la LAU, que és una norma vigent d'obligat compliment.
- No és una eina per al benefici econòmic del propietari; actua com a garantia de pagament de les reparacions de desperfectes i té una durada adaptada al temps de vigència del lloguer.
- Mentre duri el contracte, la fiança és diposita obligatòriament a l'’INCASÒL. En cap cas es lliura al propietari perquè disposi de la fiança lliurement.
- És retorna íntegrament a l'inquilí al final del període, a excepció de quan el producte immobiliari presenta danys evidents. Descobreix la normativa al detall i evita problemes amb la devolució de la fiança.
Quines són les clàusules abusives més freqüents dels llogaters?
És molt poc habitual que el llogater directament vulgui inserir per escrit al redactat final del contracte disposicions de caràcter abusiu.
En canvi, a la pràctica és força més comú trobar certs exigencies il·legals dels inquilins.
Tot i així, hi ha dues accions que es consideren de facto com a clàusules abusives dels llogaters:
- Sotsarrendar d'amagat una habitació: Aquest acte funciona a la pràctica com una clàusula abusiva. Es serveix de la mala fe, s'aprofita del desconeixement del propietari i desequilibra els drets a favor seu. Recorda que la llei ho prohibeix excepte que hi hagi lautorització expressa i escrita del propietari.
- Pretendre l'anul·lació ex ante de l'avis de dessistiment: Intentar incloure la supressió del termini obligatori de 30 dies previst per avisar de l'abandonament del lloguer per part de l'inquilí.
Principals exigencies il·legals dels inquilins
Al llarg de la relació d'arrendament, s'han de conèixer i detectar a temps aquestes peticions fora de lloc:
| El que l'inquilí no pot fer | Explicació / matís legal |
|---|---|
| Exigir que el propietari pagui les petites reparacions | El manteniment de baix cost correspon a l'inquilí, però l'article 21.3 de la LAU introdueix el següent; si són reparacions urgents, l'arrendatari podrà fer-los amb previ avis al propietari per, posteriorment, exigir l'abonament de l'import total. |
| No pagar la renda de lloguer acordada | Abonar la mensualitat establerta és una obligació irrenunciable que mai no es pot eludir. Recordem que, en cas d'impagament, a Grup Housfy tenim el cobrament garantitzat. |
| Exigir un rescat per marxar de l'immoble | Tota extorsió és directament denunciable. Un cop superada la data de finalització del contracte, el vincle legal entre les parts s'extingeix; si l'arrendatari es queda a l'habitatge sense consentiment, comet un delit d'usurpació de domicili. |
| Pretendre utilitzar la fiança com a pagament del darrer mes | En cap cas la fiança es pot compensar amb el cobrament de les quotes corrents del lloguer. |
Per tant, quins són les clàusules a evitar pel propietari amb el seu lloguer?
Per configurar un acord perfectament legal i vàlid, cal excluir completament les següents clàusuls il·legals del propietari, ja que suposen greus errors al contracte de lloguer pel que fa al propietari:
- Tallar els subministraments en cas d'impagament: Suposaria un delit de coaccions. És la principal clàusula a evitar pel propietari al lloguer.
- Imposar la renuncia als drets legals bàsics: Qualsevol punt que obligui l'inquilí a renunciar a drets reconeguts per la LAU és nul.
- Actualitzar la renda per sobre de l'IPC o l'índex legal vigent: L'actualització s'ha de comunicar clarament per escrit un mes abans d'aplicar-se (article 18.2 de la LAU).
- Efectuar cobraments anticipats o improcedents: L'article 17.2 de la LAU prohibeix exigir el cobrament anticipat de més d'un mes de lloguer o demanar-lo abans del dia 7 del mes corrent.
- Forçar visites a l'habitatge sense permís explícit: La inviolabilitat del domicili és un Dret Constitucional fonamental; cal avisar sempre i tenir el vistiplau del llogater.
- Limitar el gaudi de lhabitatge de forma arbitrària: No es poden restringir les visites ni prohibir les mascotes de manera genèrica sense una redacció ben fonamentada. Oblidar esmentar de manera correcta les causes justificades sol ser un dels grans errors contractuals.
- Obligar a renunciar a la pròrroga legal mínima: Excepte en el cas de necessitat objectiva de lhabitatge per a ús propi o de familiars en primer grau (article 9.3 de la LAU).
- Imposar de manera unilateral el pagament de tributs (com l'IBI): Es pot pactar entre les parts d'acord amb l'article 20.1 de la LAU, però requereix un acord explícit i signat, mai una imposició oculta.
- Compel·lir el llogater a fer-se càrrec de totes les reparacions estructurals: Les grans obres de conservació i habitabilitat corresponen legalment al propietari.
- Cobrar a l'inquilí els honoraris de la immobiliària: Segons la legislació actual, aquests despeses de gestió immobiliària corresponen íntegrament a l'arrendador.
Com el Grup Housfy facilita un contracte segur?
Els nostres experts immobiliaris i jurídics t'acompanyin durant tot el procés de negociació, redacció i signatura del contracte per garantir el compliment normatiu i vetllar perquè:
- No existeix cap tipus de coacció ni desequilibri entre les parts en cap moment.
- Propietari i llogater llegeixin i entenguin la totalitat del text abans de signar-ho, evitant que cap clàusula clau passi inadvertida.
- És resolguin totes les dubtes legals de manera totalment transparent abans de la formalització.
- Es signin detalladament cada una de les pàgines que componen el document.
Amb aquestes pautes presents i amb suport professional, aconseguiràs un redactat robust i un contracte lloguer segur pels propietaris que et protegirà davant de qualsevol imprevist.
Nota al peu:
- [1] Definició bàsica d'estipulació abusiva d'acord amb la normativa de defensa dels consumidors i usuaris (RDL 1/2007).
- [2] Criteris generals de valoració de l'abus contractual a l'àmbit del dret civil i d'arrendaments urbans.
- [3] Efectes jurídics de la nul·litat parcial dacord amb les previsions de la Llei dArrendaments Urbans (LAU) i el Codi Civil.
