[:es]Más allá de incorporar las directrices europeas en materia hipotecaria, también se incluyen medidas para mejorar el mercado y facilitar a los consumidores la comprensión de las condiciones que firman en la hipoteca.
Estos son los principales cambios que ha adelantado el Ministerio de Economía y que afectarán a las hipotecas que se firmen desde su aprobación, así como a las novaciones de los préstamos actuales:
Etapa contractual.
Cuando el banco entregue al cliente toda la documentación, éste deberá acudir al notario para verificar que las condiciones contractuales se ajustan a la legalidad y resolver todas las dudas que le genere el texto. Esta visita no tendrá coste para el cliente, aunque no se llegue a formalizar el préstamo, y tiene como objetivo dar al consumidor las herramientas para que pueda profundizar en el contenido de su hipoteca antes del día de la firma. El notario podrá ser elegido por el cliente, sin que el banco pueda intervenir. Todos aquellos notarios y registradores que no ejerzan esta labor de información y supervisión, podrán ser sancionados.
Intereses de demora.
El interés de demora será del 9%, y en el caso de que exista un impago, los bancos no podrán cobrar el interés que hayan pactado con el cliente. La normativa contempla que el interés de demora será tres veces el precio legal del dinero, que actualmente se sitúa en el 3%.
Cláusula de vencimiento anticipado.
Hasta la fecha un banco puede reservarse el derecho a activar el vencimiento anticipado, dar por vencido todo el préstamo antes del plazo acordado cuando el deudor incumple su obligación de pago, cuando se produce un impago de tres mensualidades. Con la nueva ley, se establecen unos umbrales mínimos más altos.
Des del Ministerio de Economía explican que, “la duración del contrato se va a dividir en dos partes y a cada una de ellas se le aplicará un umbral. En la primera mitad será necesario el impago de al menos el 2% del importe prestado para activar esta cláusula, mientras que en la segunda mitad dicho mínimo pasará al 4%. Para una hipoteca a 20 años, por ejemplo, cada mitad serían 10 años”.
Cambio de una hipoteca variable por una fija.
Siempre que ambas partes lo pacten, se contempla abaratar el coste de cambiar una hipoteca variable por una a tipo fijo. Hay dos maneras de conseguir este cambio: negociar con entidad actual o irse a otra. Esta última opción es la más cara y, por ello, la que va a vivir el principal cambio: la comisión de reembolso que puede cobrar un banco a modo de compensación será del 0,25% y solo se podrá cobrar durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se quiere cambiar. Además, los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un 90%.
Reducción de comisiones por cancelación anticipada.
Se reduce la penalización que debe pagar el hipotecado si amortiza el préstamo de forma anticipada, ya sea parcial o totalmente. En el caso de las hipotecas variables, la comisión será del 0,5% si se realiza la amortización en los tres primeros años, porcentaje que se reduce a la mitad entre tres y cinco años y que desaparece a partir del quinto año.
Para las hipotecas fijas, el coste de la cancelación será del 4% en los tres primeros años. A partir de entonces, el hipotecado deberá pagar un 3% si cancela de forma anticipada.
En ambos casos, Economía deja claro que la comisión se aplicará sobre la cantidad que adelante el cliente, no sobre el capital total pendiente de pago como hasta ahora.
El modelo tipo de hipoteca.
La ley contempla la creación de un modelo de hipoteca que sea muy sencillo, para que cualquier persona, incluso las que no tienen nociones de finanzas o el mercado hipotecario, entienda el contrato.
El contrato debe reflejar quién paga qué.
Los contratos hipotecarios que se firmen a partir de ahora deben incluir de forma clara quién se hace cargo de los gastos. Es decir, qué va a pagar el banco y qué va a pagar el cliente al formalizar la hipoteca. La normativa simplemente obliga a reflejar quién debe hacerse cargo de los gastos, sin valorar el quién paga qué.
Cláusulas problemáticas.
Se incluirá una ‘lista negra’ de cláusulas abusivas que no podrán aplicarse en ninguna hipoteca, como por ejemplo las cláusulas suelo. No se han detallado todas las cláusulas que podría incluir la lista, pero se ha dejado claro que formarán parte de ella todas las que hayan sido considerado abusivas por los tribunales. En el caso de que aparezca una cláusula abusiva, el notario puede solicitar a la entidad que la retire del contrato.
Sin efectos retroactivos.
Economía también ha insistido en que los cambios que incluye la normativa solo afectarán a las hipotecas que se firmen después de su aprobación, excepto en el caso de la cláusula de vencimiento anticipado, que sí estarán al alcance de todos los préstamos. Las novaciones de una hipoteca preexistente, se consideran un nuevo contrato.
En el caso de las nuevas limitaciones a la comisión por reembolso anticipado, la fecha a tener en cuenta será la aprobación del proyecto de ley, que se producirá antes de la misma ley. En este caso, por tanto, su aplicación tampoco tendrá efectos retroactivos.
Información completa sobre productos adicionales.
Otra de las novedades que deberán incluir los futuros contratos es información detallada y adicional de los productos que ofrece la entidad al cliente al margen de la hipoteca, como puede ser el uso de tarjetas o la contratación de un seguro del hogar. En este sentido, y salvo que tenga un beneficio para el cliente (por ejemplo, reduzca el interés del préstamo), los bancos no podrán ‘obligar’ al cliente a contratar productos adicionales. Las ofertas, además, deberán tener la aprobación del Banco de España, según ha adelantado Economía.
Ampara a los autónomos.
El texto pretende beneficiar a todas las personas físicas, lo que también incluye a los autónomos.
Este Anteproyecto de Ley que tiene como objetivos, entre otros, proteger a los consumidores y aumentar la transparencia, no hace referencia alguna sobre la dación en pago, ni tampoco sobre quién debe hacerse cargo de los gastos que conlleva la formalización de la hipoteca, por ejemplo la notaría, la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad o el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.[:ca]Més enllà d’incorporar les directrius europees en matèria hipotecària, també s’inclouen mesures per millorar el mercat i facilitar als consumidors la comprensió de les condicions que signen en la hipoteca.
Aquests són els principals canvis que ha avançat el Ministeri d’Economia i que afectaran les hipoteques que se signin des de la seva aprovació, així com a les novacions dels préstecs actuals:
1. Etapa contractual.
Quan el banc lliuri al client tota la documentació, aquest haurà d’acudir al notari per verificar que les condicions contractuals s’ajusten a la legalitat i resoldre tots els dubtes que li generi el text. Aquesta visita no tindrà cost per al client, encara que no s’arribi a formalitzar el préstec, i té com a objectiu donar al consumidor les eines perquè pugui aprofundir en el contingut de la seva hipoteca abans del dia de la signatura. El notari podrà ser triat pel client, sense que el banc pugui intervenir. Tots aquells notaris i registradors que no exerceixin aquesta labor d’informació i supervisió, podran ser sancionats.
2. Interessos de demora.
L’interès de demora serà del 9%, i en el cas que existeixi un impagament, els bancs no podran cobrar l’interès que hagin pactat amb el client. La normativa contempla que l’interès de demora serà tres vegades el preu legal dels diners, que actualment se situa en el 3%.
3. Clàusula de venciment anticipat.
Fins avui un banc pot reservar-se el dret a activar el venciment anticipat, donar per vençut tot el préstec abans del termini acordat quan el deutor incompleix la seva obligació de pagament, quan es produeix un impagament de tres mensualitats. Amb la nova llei, s’estableixen uns llindars mínims més alts.
Segons el Ministeri d’Economia, “la durada del contracte es dividirà en dues parts i a cadascuna d’elles se li aplicarà un llindar. En la primera meitat serà necessari l’impagament d’almenys el 2% de l’import prestat per activar aquesta clàusula, mentre que en la segona meitat aquest mínim passarà al 4%. Per a una hipoteca a 20 anys, per exemple, cada meitat serien 10 anys”.
4. Canvi d’una hipoteca variable per una fixa.
Sempre que ambdues parts ho pactin, es contempla abaratir el cost de canviar una hipoteca variable per una a tipus fix. Hi ha dues maneres d’aconseguir aquest canvi: negociar amb entitat actual o marxar a una altra. Aquesta última opció és la més cara i, per això, la que es veurà afectada principalment pel canvi: la comissió de reemborsament que pot cobrar un banc a manera de compensació serà del 0,25% i solament es podrà cobrar durant els tres primers anys de vida de la hipoteca que es vol canviar. A més, les despeses de notaria i registre estaran bonificats en un 90%.
5. Reducció de comissions de cancel·lació anticipada.
Es redueix la penalització que ha de pagar l’hipotecat si amortitza el préstec de forma anticipada, sigui parcialment o totalment. En el cas de les hipoteques variables, la comissió serà del 0,5% si es realitza l’amortització en els tres primers anys, percentatge que es redueix a la meitat entre tres i cinc anys i que desapareix a partir del cinquè any.
Per a les hipoteques fixes, el cost de la cancel·lació serà del 4% en els tres primers anys. A partir de llavors, l’hipotecat haurà de pagar un 3% si cancel·la de forma anticipada.
En tots dos casos, Economia deixa clar que la comissió s’aplicarà sobre la quantitat que avanci el client, no sobre el capital total pendent de pagament com fins ara.
6. El model tipus d’hipoteca.
La llei contempla la creació d’un model d’hipoteca que sigui molt senzill, perquè qualsevol persona, fins i tot les que no tenen nocions de finances o del mercat hipotecari, entengui el contracte.
7. El contracte ha de reflectir qui paga que.
Els contractes hipotecaris que se signin a partir d’ara han d’incloure de forma clara qui es fa càrrec de les despeses. És a dir, què ha de pagar el banc i què ha de pagar el client en formalitzar la hipoteca. La normativa simplement obliga a reflectir qui ha de fer-se càrrec de les despeses, sense valorar el qui paga que.
8. Clàusules problemàtiques.
S’inclourà una ‘llista negra’ de clàusules abusives que no podran aplicar-se en cap hipoteca, com per exemple les clàusules sol. No s’han detallat totes les clàusules que podria incloure la llista, però s’ha deixat clar que formaran part d’ella totes les que hagin estat considerades abusives pels tribunals. En el cas que aparegui una clàusula abusiva, el notari pot sol·licitar a l’entitat que la retiri del contracte.
9. Sense efectes retroactius.
Economia també ha insistit que els canvis que inclou la normativa només afectaran les hipoteques que se signin després de la seva aprovació, excepte en el cas de la clàusula de venciment anticipat, que sí que estaran a l’abast de tots els préstecs. Les novacions d’una hipoteca preexistent, es consideren un nou contracte.
En el cas de les noves limitacions a la comissió per reemborsament anticipat, la data a tenir en compte serà l’aprovació del projecte de llei, que es produirà abans de la mateixa llei. En aquest cas, per tant, la seva aplicació tampoc tindrà efectes retroactius.
10. Informació completa sobre productes addicionals.
Una altra de les novetats que hauran d’incloure els futurs contractes és informació detallada i addicional dels productes que ofereix l’entitat al client al marge de la hipoteca, com pot ser l’ús de targetes o la contractació d’un segur de la llar. En aquest sentit, i tret que tingui un benefici per al client (per exemple, redueixi l’interès del préstec), els bancs no podran ‘obligar’ al client a contractar productes addicionals. Les ofertes, a més, hauran de tenir l’aprovació del Banc d’Espanya, segons ha avançat Economia.
11. Empara als autònoms.
El text pretén beneficiar a totes les persones físiques, la qual cosa també inclou als autònoms.
Aquest Avantprojecte de Llei que té com a objectius, entre altres, protegir als consumidors i augmentar la transparència, no fa cap referència sobre la dació en pagament, ni tampoc sobre qui ha de fer-se càrrec de les despeses que comporta la formalització de la hipoteca, per exemple la notaria, la inscripció de l’escriptura en el Registre de la Propietat o el pagament de l’impost d’Actes Jurídics Documentats.[:]