El coeficient o quota de participació en la comunitat de propietaris s’expressa com el percentatge o la xifra en centèsimes que determina la part de propietat que té cada titular sobre els elements comuns de l’edifici.
És una quantitat numèrica que es calcula en funció de la superfície i les característiques de cada producte immobiliari.
Quins són els factors de càlcul d’una quota de participació al Codi Civil Català?
En total hi ha 4 factors de càlcul de la quota de participació:
| Factor | Què cal determinar? | Base legal | A tenir en compte |
|---|---|---|---|
| 1. Superfície útil | La superfície útil en metres quadrats de cada immoble i de l’edifici sencer | Art. 553-3.2 (les quotes s’assignen proporcionalment a la superfície) i Art. 553-9.1 b (definició de «superfície útil») | És la magnitud de partida; sense la superfície del conjunt no es pot calcular la proporció de cada element privatiu |
| 2. Ubicació i alçada | Determinar correctament la ubicació i l’alçada de cada immoble | Art. 553-9.1 (descripció dels elements privatius) | 2 situacions que generen confusió; els entresòls i l’addició d’alçades a l’edificació inicial en compliment de la futura normativa de la Generalitat de Catalunya |
| 3. Ús ponderat dels serveis comuns | L’aprofitament o intensitat d’ús que s’espera de l’immoble | Art. 553-9.1 (descripció dels elements privatius) | Corregeix el pes de la superfície; 2 immobles iguals en metres poden tenir un ús previsible diferent |
| 4. Dades físiques i jurídiques del pis | Les seves característiques particulars, servituds o annexos | Art. 553-9.1 (descripció dels elements privatius) | Els annexos i les servituds alteren el valor i l’aprofitament reals de l’element privatiu |
Llei de Propietat Horitzontal: Coeficient de participació
La Llei de Propietat Horitzontal, en el seu article cinquè, explica com fixar correctament el coeficient de participació. Per fer-ho, dins de cada producte immobiliari cal ressenyar aquests aspectes:
- Descripció de l’immoble
- Circumstàncies exigides a la legislació hipotecària
- Serveis i instal·lacions de l’immoble (extensió, límits de l’immoble, planta i annexos).
Quin element cal especificar abans d’establir la quota de participació?
L’element a especificar en qüestió és la quota de participació que correspon a cada pis o local; aquesta serà determinada pel promotor, ja que al principi és el propietari únic de l’immoble. Hi ha 4 maneres d’iniciar la venda de l’edifici:
- Venda per pisos
- Venda per acord de tots els propietaris existents
- Venda per laude
- Venda per resolució judicial
Quan s’hagi d’establir la quota de participació es prendrà com a base la superfície útil de cada producte immobiliari.
Com es calcula la quota de participació al Codi Civil Català?
Els aspectes bàsics del càlcul de la quota de participació i la possibilitat de modificar-la segons el Codi Civil Català consten a la taula següent:
| Criteri | Codi Civil de Catalunya |
|---|---|
| Procediment de fixació de la quota de participació inicial. | Se’n parla als articles: 553-3.3 i al 553-8.2. Al 553-3.3 es diu: “Les quotes de participació es determinen (…) [recorrent a dos camins alternatius]: L’acord unànime dels propietaris. [quan aquest pacte no sigui possible] la decisió recaurà en: L’autoritat judicial. [o bé en un] Procediment de resolució extrajudicial de conflictes.” A l’article 553-8.2 entra en escena la figura del promotor com a “legitimat”. |
| Com es pot modificar la quota de participació inicialment pactada? | Segons el mateix article 553-3.3 es pot canviar per 3 camins: L’acord unànime dels propietaris. [Una resolució dictada per] l’autoritat judicial. Un procediment de resolució extrajudicial de conflictes. |
| Es permet a posteriori pactar despeses de caràcter extraordinari? | Sí. A l’article 553-3.4 es preveu que: “Es poden establir, a més de la quota de participació, quotes especials per a despeses determinades”. |
Exemple pràctic: Càlcul de la quota de participació en una comunitat de propietaris
Recórrer a un cas pràctic sempre ajuda a comprendre les coses, en aquest cas com es calcula la quota de participació.
Posem per situació que la comunitat de propietaris on tens l’immoble és en un edifici petit de 3 habitatges, sense zones comunes complexes, i que entre els 3 titulars s’han de repartir el pagament de 100€.
Dades de l’edifici (exemple)
Imaginem que la superfície total de l’edifici és de 300 m², amb un repartiment de superfície útil entre els 3 habitatges de 150 m², 100 m² i 50 m². Per calcular el percentatge de quota de participació de cada immoble s’usa aquesta fórmula:
(Superfície del pis/Superfície total)*100.
- Primer pis: (150/300)*100=50. Li correspon el 50% de la quota.
- Segon pis: (100/300)*100= 33,3. Li correspon el 33,33% de la quota.
- Tercer pis: (50/300)*100 = Li correspon el 16,66% de la quota.
El repartiment de despeses a la comunitat de propietaris
El repartiment de despeses a la comunitat de propietaris es regula a l’article 553-45 del Codi Civil de Catalunya, el qual estableix 2 circumstàncies principals:
- Per norma general: Les despeses es distribueixen segons la quota de participació assignada a cada immoble.
- En casos especials: Els Estatuts o la Junta de Propietaris poden fixar un repartiment diferent o establir quotes especials.
Codi Civil Català i quota de participació: Com s’aplica l’article 553-45?
- Regla general (Art. 553-45.1): Tots els propietaris contribueixen a les despeses comunes (ordinàries i extraordinàries) en proporció a la seva quota de participació.
- El no ús no eximeix del pagament (Art. 553-45.2): Vius a la planta baixa i no fas servir l’ascensor? Tant és. Com a norma general, n’hauràs de finançar el manteniment.
Aquests principis tenen excepcions:
- Que els estatuts de la comunitat diguin el contrari.
- Aquells casos on la millora en qüestió no sigui exigible per llei.
Quotes especials (Art. 553-45.3)
Els estatuts poden fixar quotes diferents de la general per a serveis o àrees concretes (per exemple, despeses exclusives de pàrquing).
| Supòsit | En què consisteix? | Base legal | A tenir en compte |
|---|---|---|---|
| Recàrrec per activitats | La comunitat pot aplicar un increment en la quota als pisos o locals que facin un ús especialment intensiu dels serveis comuns | Art. 553-45.4 | El recàrrec es justifica per una activitat empresarial o professional desenvolupada a l’element privatiu; el pis turístic és el cas més habitual |
| Excepció per a propietaris dissidents | Els propietaris que hagin votat en contra no estan obligats a pagar la despesa | Art. 553-30.2 | S’han de donar les 2 condicions alhora: que es tracti de la instal·lació d’un nou servei no obligatori per llei i que l’import superi la quarta part (25%) del pressupost anual de la comunitat |
Com modificar la meva quota de participació a la comunitat d’acord amb el Codi Civil Català?
Hi ha 3 maneres de modificar la quota de participació en una comunitat de propietaris segons el Codi Civil de Catalunya:
- Aconseguir l’acord unànime de tots els propietaris a la junta.
- Escollir la mediació o recórrer als “bons oficis” dels administradors del Grup Housfy per arribar a un acord sense afectar la convivència veïnal.
- Recórrer a la via judicial.
L’article 553-3.3 legalitza els 3 camins anteriors. El 553-3.4 autoritza les derrames extraordinàries:
“Les quotes de participació es determinen i es modifiquen per acord unànime dels propietaris o, si aquest no és possible, per mitjà de l’autoritat judicial o d’un procediment de resolució extrajudicial de conflictes.” Article 553-3.4: “A més de la quota de participació, [es poden establir] quotes especials per a despeses determinades”.
| Eficàcia entre els propietaris actuals. | A l’article 553-26.1.a) és l’acord de tots els propietaris l’acte jurídic que els obliga a respectar les noves quotes que s’han autoimposat. Tal com hem avançat, el 553-3.3 també recull la unanimitat. |
| Eficàcia davant futurs propietaris o tercers. | Article 553-10.1 “Modificació del títol de constitució”. La llei disposa: “Per modificar el títol de constitució [el qual conté la descripció dels elements privatius i les quotes de participació] cal l’acord de la junta de propietaris i que l’escriptura observi els requisits de l’article 553-9 que siguin aplicables a la modificació de què es tracti”. Article 553-9.4 “Inscripció registral”. El legislador escriu: “El règim de la propietat horitzontal s’inscriu al Registre de la Propietat d’acord amb la legislació hipotecària, per mitjà d’una inscripció general per a l’immoble i de tants folis com finques privatives hi hagi”. |
Com impugnar la quota de participació?
Impugnar la quota de participació és necessari en 3 situacions:
- Quan es detecta un error de càlcul greu al títol constitutiu.
- En les ocasions en les quals la comunitat aprovi una modificació contrària a les lleis vigents.
- Si la modificació de la quota finança una actuació contrària als interessos de la comunitat o greument perjudicial per a un propietari.
Per estar legalment legitimat per impugnar una decisió dels altres propietaris has d’haver votat en contra d’aquesta i estar al corrent de pagaments amb la comunitat.
Quina base legal permet impugnar la quota de participació a Catalunya?
| Article Codi Civil de Catalunya | Quin dret regula? | Com s’aplica a la impugnació de la quota? |
|---|---|---|
| 553-3.3 | El d’empara judicial davant la comunitat. | És l’article que t’empara quan la comunitat es nega a corregir una quota evidentment errònia. Estableix que “les quotes es modifiquen per acord unànime dels propietaris o, si aquest acord no és possible, per l’autoritat judicial”. |
| 553-10.1 | El de modificació de la quota. | “Per modificar el títol de constitució cal l’acord de la junta de propietaris i que l’escriptura observi els requisits de l’article 553-9 que siguin aplicables a la modificació de què es tracti”. |
| 553-31 | El d’impugnació d’acords. | Tens 3 mesos per impugnar si l’acord perjudica els teus interessos, i fins a 1 any quan es contradiu la llei. |
Avui hem solucionat els dubtes freqüents sobre el càlcul de la quota a la comunitat de propietaris.
